(2013)伊州民二终字第477号上诉人陈某某与被上诉人伊犁XX房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案
提交日期:2013-11-26 16:12:04
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民事判决书
(2013)伊州民二终字第477号

新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院

民事判决书

(2013)伊州民二终字第477号

上诉人(原审原告):陈某某,男,土家族,19XX年XX月XX日出生,住乌鲁木齐市XX区XX路XX号。

委托代理人:王某某,新疆XX律师事务所律师。

上诉人(原审被告):伊犁XX房地产开发有限责任公司。住所地:伊宁市XX街XX巷XX号。

法定代表人:沈某某,该公司董事长。

委托代理人:孟某某,新疆XX律师事务所律师。

上诉人陈某某因与被上诉人伊犁XX房地产开发有限公司(以下简称XX房地产公司)商品房销售合同纠纷一案,不伊宁市人民法院(2013)伊民初字第922号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈某某的委托代理人王某某、被上诉人XX房地产公司的委托代理人孟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定:2004年3月18日,经伊犁州工商行政管理局核准登记,伊犁X1房地产开发有限责任公司变更名称为伊犁XX房地产开发有限责任公司。2000年7月3日,XX房地产公司将其开发的位于伊宁市斯大林街3巷20号XX小区x号楼x单元xx室出售冯某某、吴某某,并签订了编号为0046xxx的《商品房购销合同》,伊宁市房地产交易所在合同书上加盖了商品房预售合同备案章。合同约定:房屋建筑面积107.65平方米,每平方米1 000元,总价107 000元,首付30%,余款按揭贷款付清。冯某某、吴某某与中国建设银行伊犁州分行签订了借款合同,以冯真的名义从银行借款70 000元,同年7月10日该款打入X1房地产公司账户。期间,陈某某给XX房地产公司供应建筑材料,想在XX房地产公司处购买一套房屋。经双方协商,陈某某在冯某某、吴某某与XX房地产公司签订的《商品房购销合同》和《中国建设银行个人住房借款合同》原件上划去吴某某的签名,并签上“转陈某某”。据此,XX房地产公司将上述房屋转卖给陈某某。XX房地产公司同意陈某某用XX房地产公司欠其的材料款9 730元及由XX房地产公司代将该房屋出租收取的三年租金16 000元,另陈某某于2000年11月27日支付房款3 199.94元,合计28 929.94元折抵首付款。2000年11月27日,陈某某分四次向XX房地产公司支付1 800元(防盗门款1 000元、楼宇门款500元、有线电视费300元)、2 485.06元(个贷保费560元、评估费140元、工本费25元、8-11月个贷本金1 760.06元)及10-12月物业费45元、公共维修金2 140元,合计6 470.06元。2001年1月至2002年12月,陈某某陆续通过XX房地产公司向中国人民建设银行归还购房贷款合计16 057.72元,中国建设银行现金交款单上的交款人即借款人姓名仍然是冯某某。2002年1月至4月,因陈某某未及时还贷款由XX房地产公司垫付3 079.62元,同年5月10日,陈某某将该款还给XX房地产公司。陈某某共计归还购房贷款合计20 897.4元(1 760.06元+16 057.72元+3 079.62元)。2002年8月23日,XX房地产公司出具证明一张,内容为“兹有我XX房产公司住户2号楼二单元一楼1号陈某某同志的房产证在建行按揭贷款抵押。以上情况特此证明”。但实XX房地产未履行合同变更后的备案登记手续。2004年5月17日,XX房地产公司以找不见陈某某本人为由将购买该房屋的剩余贷款51 260.50元一次性支付给中国建设银行。同年5月21日,XX房地产公司又将房屋出售给郭某某。2004年5月24日,郭某某办理了房屋所有证。2012年,陈某某从外地回来得知XX房地产公司已将房屋卖给他人,故诉至法院。

原审判决认为:本案争议焦是:1、陈某某与XX房地产公司签订的《商品房屋买卖合同》是否有效;2、合同履行中,双方是否有违约行为;3、如何计算违约造成的损失。关于焦点1。陈某某与XX房地产公司签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律规定,虽然未登记备案,但并不影响合同效力,该合同系有效合同,予以确认。关于焦点2。合同履行中,首先陈某某未按合同约定支付30%首付款,属违约行为,应承担相应违约责任。XX房地产公司未经陈某某同意,擅自将属陈某某所有的房屋转售给他人,属一房两卖,其行为亦构成违约,并导致合同目的不能实现。陈某某要求解除合同,由XX房地产公司赔偿损失的诉讼请求于法有据,予以支持。关于焦点3。因陈某某在履行合同中未付清购房首付款首先违约,后又持消极态度不按时归还贷款,长期对已购房屋疏于管理,造成XX房地产公司违约将房屋转售他人时未能积极主张权利,致使房屋涨价后扩大损失,故陈某某应承担相应的过错责任,对其主张的利息及房屋涨价后的差价损失,不予支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人,买受人可以要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,承担不超过已付房屋款一倍赔偿责任。原告实际支付购房款49 827.34元(28 929.94元+20 897.4元),故XX房地产公司返还购房款外,还应赔偿陈某某已付购房款一倍损失。对陈某某已付的其他费用4 710元(6 470.06元-1 760.06元),XX房地产公司应予返还。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除陈某某与伊犁XX房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》;二、伊犁XX房地产开发有限责任公司返还陈某某购房款49 827.34元并赔偿损失49 827.34元,合计99 654.68元;三、伊犁XX房地产开发有限责任公司返还陈某某其他费用4 710元;四、上述款项合计104 364.68元伊犁XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付给陈某某;五、驳回陈某某的其他诉讼请求。案件受理费4 553元,由陈某某负担3 359元,伊犁XX房地产开发有限责任公司负担1 194元。

陈某某不服原审判决,向本院提起上诉称:一审中,由于本案涉及到第三人冯某某的相关权利义务,上诉人申请法院依法追加冯某某为本案第三人,但原审法院只让冯某某作为本案证人出庭作证。根据双方协商上诉人按总房款107 000元的30%计算,应支付首付款32 100元,折抵材料款9 730元、三年房租16 000元,合计28 929.94元,上诉人还余3 170元未付,那么被上诉人只要继续收取第四年的租金便可收取全部的首付款,但XX房地产公司却擅自将房屋出卖给第三人,严重侵害了陈某某的权利。另,银行已将按揭贷款70 000元支付给了XX房地产公司,根据起诉时伊宁市斯大林街同地段的房价不抵于4000元/平方米,计算陈某某的损失为:(4000元-1000元)×107.65平方米=322 950元;再加上赔偿一倍的购房款及返还房屋的其他费用。请求:1、二审法院在原判基础上判决被上诉人再赔偿上诉人损失421 155元;2、由被上诉人承担本案的涉案费用。

针对上诉人陈某某的上诉请求及理由,上诉人XX房地产公司答辩及上诉称:2000年7月3日,XX房地产公司将与冯某某和吴某某所签订的《商品房买卖合同》加盖了商品房预售合同备案章将本案争议的房屋出售给冯某某和吴某某,并支付了首付款。后冯某某、吴某某与建行签订借款合同,以冯某某名义打入XX房地产公司账户。一审中,冯某某出庭证实XX房地产公司与陈某某之间将冯某某、吴某某名字划掉转陈某某是在未取得房屋实际所有人同意的情况下擅自转售的行为,该行为应当认定为无效行为,双方签订的商品房买卖合同是无效合同。2003年以后,由于陈某某失踪,导致银行贷款无人按期归还,迫使XX房地产公司全部予以垫付。按照法定办理房屋产权证的期限已过,在这种情况下,XX房地产公司才将该房屋重新出售,并非原判认定的存有一房二卖的行为,因此原审判决XX房地产公司双倍返还已付款不能成立,应予以撤销。请求:1、判令XX房地产公司返还陈某某所支付的房款及其他费用54 537.34元;2、由陈某某承担本案的涉诉费用。

针对上诉人XX房地产公司的上诉请求及理由,上诉人陈某某答辩称:XX房地产公司认为双方签订的合同是无效的是错误的,根据法律法规规定我们签订的合同是有效的。不能说XX房地产公司找不到陈某某就可以把房子卖给他人,这与商品房买卖纠纷的司法解释不相符,XX房地产公司的上诉理由不能成立。

经本院审理,对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为,本案争议焦点是:XX房地产公司应向陈某某返还多少购房款。

首先,本案中,XX房地产公司将与冯真、吴晓棠签订的《商品房购销合同》和《中国建设银行个人住房借款合同》一并转让给了陈某某,冯某某、吴某某虽未在涉案合同签字认可,但长时间未向XX房地产主张其权利有悖常理,陈某某有理由相信冯真、吴晓棠同意转让房产的意思表示,且陈某某也实际履行了合同,本案诉争房屋实际购房人应为陈某某。因此,双方签订的商品买卖合同为有效合同,该合同对双方具有法律约束力,双方应当遵守执行。根据购房合同约定的房屋总价款为107 000元,首付款30%即32 100元,陈某某实际支付了28 929.94元,还余3 170.06元未予履行,故陈某某已构成违约。其次,陈某某以冯某某的名义获得银行贷款70 000元,但未按时归还贷款,只支付贷款20 897.4元,剩余由XX房地产公司为其垫付完毕。在双方合同存续期间,陈某某虽存在迟延履行行为,但该行为并未严重到致使合同目的无法实现,XX房地产公司未经陈某某同意出售给第三人。另,XX房地产公司另售行为已表明不再履行与陈某某的买卖合同,且第三人已办理完毕房屋过户手续,上述合同的合同目的客观上无法实现,原审根据双方当事人的意愿判决解除合同正确。XX房地产公司“一房二卖”的违约行为,给陈某某造成的损失应承担赔偿责任。诉讼过程中,陈某某主张按照起诉时该房屋所处地段的市场价格,要求XX房地产公司赔偿其损失,但由于陈某某在履约过程中,违约在先,且长期未主张权利,原审法院根据双方的履约情况、损益相抵等因素酌定XX房地产公司返还购房款外,还应赔偿陈某某已付购房款一倍损失并无不当。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8 663元,由上诉人陈某某负担7 617元,上诉人伊犁XX房地产开发有限公司负担1 046元。

本判决为终审判决。

            

                     审 判 长  杨 国 栋

                     审 判 员  彭 红 梅

                     代理审判员  杨  静

           

                      二〇一三年十月二十日

           

                     书 记 员  孙   杰



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