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从一起房屋买卖合同纠纷析债权和物权区分原则在实践中的运用

——赫桂英、岳峰与高修亮、熊夫升确认合同无效纠纷申请再审案评析

  发布时间:2014-07-31 17:36:34


  

    

  

    【案情】赫桂英与岳某系夫妻,夫妻共同财产位于塔城市商城街6号房产一幢,产权所有人登记为岳某,婚生子岳峰、岳舰、岳莉。赫桂英夫妻及其子女因在内地居住,该房产一直委托亲属被告熊夫升居住看管。2004年11月岳某因病去世,2009年12月28日,赫桂英委托被告熊夫升在房价合适并经原告赫桂英的同意下,可出售该房。2010年7月8日,赫桂英将该房产以165000元的价格出售给高修亮、熊夫升。高修亮、熊夫升商定各出资一半,房产各占一半。高修亮支付赫桂英82500元,熊夫升82500元至今未给付。后赫桂英、岳峰以高修亮、熊夫升存在欺骗及处分房产未经共有人同意应属无效为由,诉讼至法院。要求:1、确认该房屋转让协议无效及返还房屋产权证明。另,岳某有子女岳峰、岳舰、岳莉三人,其中岳舰、岳莉于2010年5月17日经公证放弃继承权,岳峰未放弃继承权。案件诉讼后,熊夫升同意退回自己所占有的房产。

    【审判】塔城市法院认为:依法成立的合同。自成立时合同生效。本案争议的房产产权人岳某因病去世。按照法律规定:自然人死亡的法律后果之一就是其生前财产作为遗产被依法继承。本案中,确认原告赫桂英转让房产的行为是否有效,关键在于确定附着于房产之上的所有权关系。岳某生前,该房屋属于夫妻共同财产。岳某死亡后,其所有的份额成为遗产,产生继承的法律后果,而岳某的合法继承人不是只有原告赫桂英一人,其子女岳峰、岳舰、岳莉具有共同的继承权。岳舰、岳莉书面自愿放弃继承权,属个人意思表示,但岳峰并未放弃继承权,故该遗产的共有人为原告赫桂英、岳峰。因此原告赫桂英作为房产原共同共有人之一,在岳某死亡后并不能当然地成为该房产的惟一所有人,也就是说继承产生后,在遗产分割之前,存在着一定的时间差,遗产的所有权关系是共同共有,是所有的继承人共同继承了遗产。本案中,原告赫桂英、岳峰并未对岳某的遗产进行分割,因此所诉争的房产应为原告赫桂英、岳峰共同共有。既然为共同共有,按照《物权法》第九十七条之规定,未经其他共同共有人的同意,原告赫桂英转让房产的行为应属无效。原告赫桂英明知原告岳峰具有继承权的情况下,私自销售共有房产,损害了岳峰的利益。被告熊夫升系原告赫桂英亲属,明知原告岳峰未放弃继承权,也告知了被告高修亮,故被告高修亮、熊夫升在购买房屋中损害了第三人即原告岳峰的合法继承利益。原告赫桂英、岳峰诉讼请求确认合同无效、返还房产证证明,法院依法予以支持。判决:一、原告赫桂英与被告高修亮、熊夫升签订的房屋买卖协议无效;二、被告高修亮、熊夫升于本判决生效后十日内退还原告赫桂英、岳峰房屋产权证

    一审宣判后,高修亮不服上诉。

    塔城地区中级法院认为,本案的关键是看上诉人赫桂英对其处分行为是否系有权处分?结合本案来看,首先,座落在塔城市商城街6号的院落及房屋是被上诉人赫桂英与丈夫岳喜武夫妻共同财产,岳喜武生前未立遗嘱。岳喜武去世后,此院落的财产并不当然作为遗产来处理,而是要将上诉人赫桂英共同所有财产的一半分出为其所有,其余的为岳喜武的遗产。对岳喜武的遗产,被上诉人赫桂英及其子女被上诉人岳峰可作为第一顺序继承人对该财产享有共同继承权。上诉人赫桂英对其首先析出的一半财产享有所有权,其有独立的处分权,不需征得他人同意,属有权处分,而此案上诉人高修亮只是购买了此院落的一半,此买卖行为为有效买卖,不存在被上诉人赫桂英在没有征得共同共有人的同意擅自处分共同财产的情形,双方售房协议是双方真实意思,是有效协议。故一审认定事实有错误,应予纠正。其二,在2009年12月28日上诉人赫桂英给熊夫升出具的授权委托书、2010年5月17日出具委托公证书均是其真实表示意思,被上诉人熊夫升在授权范围内没有超越代理权的行为。上诉人高修亮与被上诉人熊夫升先前不认识,在被上诉人熊夫升在塔城市百货大楼门前张贴售房广告时,上诉人高修亮看到广告后,商谈买房事宜,两人才初次认识,不存在两人事前串通欺骗被上诉人赫桂英的情形。从合同订立方面来看,被上诉人熊夫升张贴售房广告行为是要约邀请,上诉人高修亮看到广告后有意向买房,并支付了82500元房款。上诉人赫桂英于2010年7月8日出具的“出售房屋产权证明书”对此行为予以确认,双方合同即成立,合法成立的合同对双方均有约束力。一审认定合同无效的判决与事实不符,应予纠正。其三,本案一审、二审中被上诉人熊夫升自愿放弃对另一半院落及房屋的购买权,属其自愿处分行为,对此部分财产应归还被上诉人赫桂英、岳峰。综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误。上诉人高修亮的上诉理由充分,予以支持。判决:一、撤销塔城市人民法院作出的(2012)塔民一初字328号民事判决;二、驳回原审原告赫桂英、岳峰对被告高修亮的诉讼请求;三、被上诉人熊夫升购买的塔城市商城街6号另一半院落及房屋于本判决生效后十日内归还被上诉人赫桂英、岳峰。

    二审判决后赫桂英、岳峰不服,申请再审称,二审法院认定事实及适用法律错误,理由是:1、涉案房产为遗产,在继承人未分割前属于共同共有关系,二审法院将未分割的房院认定为按份共有错误。2、高修亮、熊夫升隐瞒事实,恶意串通,损害了再审申请人的利益,所签合同应为无效。赫桂英、岳峰依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第(六)项的规定申请再审。

    伊犁州法院认为,本案是一起因共有人在处分房屋时未经其他共有人同意而引发的纠纷。对此,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。为此本案赫桂英将讼争房产以165000元的价格转让给高修亮、熊夫升的民事法律行为应依法应确认为有效。2、本案中赫桂英将讼争房产转让给高修亮、熊夫升是有权处分还是无权处分的问题。由于本案讼争房产一半为赫桂英所有,另一半为遗产,而岳峰仅对遗产享有部分继承权,而不是与赫桂英一起对整个房产享有共同的所有权,故赫桂英、岳峰对讼争房产应为按份共有,而非共同共有。根据《物权法》第九十七条规定,按份共有人处分不动产应当经占份额三分之二以上按份共有人的同意。本案中如对讼争房产依继承法进行分割,赫桂英占有的份额已超出了三分之二,为此赫桂英依法有权处分讼争房屋。本案二审以赫桂英对房屋一半财产有权处分为由,认定双方所签合同中赫桂英将房屋转让给高修亮部分有效,表述欠妥。但由于熊夫升自愿放弃对另一半院落及房屋的购买权,二审判决结果是正确的,故赫桂英,岳峰认为房屋转让行为无效,并要求返还房屋的理由不能成立。

    至于赫桂英认为高修亮、熊夫升隐瞒事实,恶意串通,所签合同应为无效的再审理由,因无证据证实,应予驳回。

    综上,赫桂英、岳峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二项)、(六)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定驳回赫桂英、岳峰的再审申请。

    【评析】本案涉及债权和物权区分原则的运用问题。在以往的司法实践中,对无权处分人处分他人财产所签合同,多以合同无效处理。而学术界对此则是争论激烈,“有效说”、“无效说”、“效力待定说”兼而有之。2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,则是依据《物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定,理顺了《合同法》第五十一条与第一百三十条之间的关系,明确在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但因无权处分致使标的物不能转移的,出卖人应当承担违约赔偿责任。故在本案中郝桂英、岳峰提出赫桂英在没有征得共有人的同意擅自处分共同财产,所签合同应为无效的理由,因最高人民法院司法解释对此已有明确规定,应予以驳回。至于郝桂英处分共同财产的行为是有权处分,还是无权处分。则要看郝桂英处分的财产是共同共有财产还是按份共有财产。《物权法》第九十七条规定,共同共有人处分不动产应经全体共同共有人同意。按份共有人处分不动产应当经占份额三分之二以上按份共有人的同意。按此规定精神,共同共有人处分不动产需经全体共同共有人同意,构成有权处分。而按份共有人处分不动产只有经占份额三分之二以上按份共有人的同意,才能构成有权处分。从本案来说讼争房产原系郝桂英与岳某共同共有财产。岳某去世后,其子女对遗产部分是按份额继承,而不是对讼争房产共同享有所有权。所以本案郝桂英与岳峰对讼争房产是按份共有,而不是共同共有。由于郝桂英对讼争房产所占份额已超出三分之二,所以郝桂英有权处分讼争房产。故对郝桂英、岳峰的诉讼请求,法院未予支持是正确的。

    【索引】

    本案一审判决书案号:(2012)塔民一初字第328号;二审判决书案号(2012)塔民一终字第574号;当事人申请再审案号:(2013)伊州申字第199号。


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